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13版 美景日照全被獎勵掉了 農十六住戶不見天日

         

    容積移轉公共怪獸

   容積管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例,藉以達到控制土地使用強度,確保整體居住品質的制度。而允許原屬一宗土地之可建容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用,即為容積移轉。透過容積移轉的實施,可達下列目的:(一)使具紀念性或藝術價值建築之保存得以順利推展。(二)公共設施保留地得以順利取得興闢,提昇都市環境品質,並紓解政府財政負擔。(三)面臨寬廣地域之基地得適當增加容積,促進基地有效利用;同時增加都市公共空間,改善環境品質。(四)受限發展土地地主權益獲得保障與補償。根據高雄市容積移轉奬勵措施,凡是建築基地距離捷運站四百公尺以內,可獲得奬勵容積百分之卅,距離四O一公尺到六百公尺者奬勵容積百分之十五,對建商有很大的鼓勵誘因。預計在今年十月動工的水岸輕軌沿線,將比照捷運紅橘線的奬勵措施,准予移入容積,這項容積奬勵政策利多,可望提升建商獲利約一成,並讓推案更集中在輕軌沿線,以提高輕軌利用率。

  市府都發局為鼓勵都市更新,奬勵容積移轉,以私有公共設施保留地,交換建築用地的容積,建商看準商機,私下向地主收購公共設施保留地,再和政府交換容積,以公告地價一成左右的低價買入公共設施保留地,再以這些土地作為輸出容積的基地,輸入高經濟價值、高地價的容積輸入基地,使原有輸入容積基地之容積大幅提升,換言之,建商建築的土地單位成本降低,而加工出口商品大增,龐大利益因此產生。


    解決公設保留地留後患


   公共設施保留地徵收問題一向是土地政策上的難題,保守估計台灣境內公共設施保留地約有十一兆的資金缺口,各級政府單位絶無解決徵收問題的能力,但却有許多土地被劃分為公共設施保留地,因徵收費用問題擱置三、四十年,不僅原地主礙於限建規地無法善盡土地利用,且平白繳納多年稅金,更在整體都市建設中形成開發停滯且建設落後的都市毒瘤。根據都市計劃精神,公共設施保留地徵收應由政府編列預算盡速徵收,但政府礙於經費未能落實,如今却以容積移轉政策企圖藉建商購地解決公共設施保留地問題。但無上的放寬容積,却造成都市人口密度的局部地區大幅提高,與原本都市建設公共設施建設,交通建設偏離,促使環境品質惡化,與都市永續發展背道而馳。

  高雄市美術館及農十六區地因近期高雄市政府重劃,投入大量綠地、公園及高密度植栽建設,營造出優質住家休閒的環境,幾年來已成為北高雄高級住宅的地標,建築業在此兩地推案,都能迅速去化,且因供不應求,空地有限,價格節節高升。手段高明的建築業者腦筋就動到容積移轉創造容積無中生有的技倆,於是一棟棟高聳入雲的水泥叢林悄悄的進駐了以標榜綠地休閒為主的地段,而當初企業求綠色生態及絶佳景觀而入住此區的新移民,在驚覺環境改變之刻,美術館已不是當初的美術館,農十六也不是當初的農十六了。當初一覽無遺的綠色大地已被一棟棟的超高層大樓遮去視野,當初三面採光的明亮日照也被棟距過窄的鄰房阻隔而變得陰暗潮溼,當初耗費鉅資購買的優質居住環境,如今已和當初購買的構想大異其趣,原本悠閒散步的步道變得車水馬龍,就連金園綠地也人滿為患變得與市集無異。

 
    公園綠地道路大縮水


  都市優質居住環境與建築開發的利益衝突,權衡得失應由建管單位為市民生活環境把關,公共生活品質的維護與生活公共設施的環境評估難道不是市政府單位應該為市民捍衛?容積移轉接收基地增加容積的條件,及其他公共設施的配合,如無週嚴的評估標準,而僅為了特定的財政或政治目的而輕率實施,可以預期,一方面除了將在原有都市計劃區內造成大規模的問題外,甚至在可以承載大量容積移轉的接收區有限的情況下,未來新訂或擴大都市計劃的問題接踵而來,必然造成地方政府更大的財政負擔,亦將使環境破壞問題更惡化。換言之容積移轉不是萬靈丹,在興建豪宅的同時也孕育出吞噬土地資源及公共環境的怪獸。都市計劃訂定時,規定了每個地區區段的容積,也因此配合興建公共設施(如公園、綠地、交通運輸、教育文教、排水系統、電力供應、商業環境),如果增加許多計劃外的容積,當然會使環境品質低落。

  容積移轉實施辦法上路後,高雄市美術館特區,凹仔底森林公園特區及農十六特區出現奇特的現象,新建高樓建築與原有建築產生強烈的樓高落差,該地區天空線的異常參差,除了造成市容的破壞,也使原有區民的採光,通風及景觀大受影響,以龍華國小附近為例,原建築最高約十五層樓高,但容積移轉辦法實施以後,當地幾個新建築都達廿八至卅二層樓高,農十六地區的富農路、龍勝路、龍文街路寬僅十五米、十三米、十米,在原有住家附近突兀的增加卅層左右的高樓,在如此狹窄的棟距,無形的壓迫感,逼得原住戶幾半喘不過氣,情何以堪,也讓街道空間變窄、變暗,早已失去當初特區規劃之原意。

  惡法亦是法,建商藉購買路地轉換容積至優質社區,把政府都市更新的美德,做為牟取暴利的手段,在政策的保護傘下完全合理、合法,但傷害社區的生活品質,使原持有人房地產增值空間受到壓縮,難道市府就無捍衛人民生存權,保障人民財產權的義務?高雄市政府應審慎面對此一問題,向來為陳菊市長引以為傲的北高雄僅存綠地,已悄悄的在過度容積移轉下失去原有姿色,建請研擬妥善審核機制及完整配套措施,為高雄市保留美麗的綠色空間,及保障該地區原有居民權利。                                                                                                   很角色特搜記者/似霞

 

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