8.9版  手打房：奢侈稅、房產實價登錄 右手鬆綁：賣國有地、實施容積移轉…

           政府房地產政策 亂了套

   萬物飛漲，就是薪水不漲！台灣逾九成民眾買不起房子，可是全台灣卻充斥著建商推案。令人好奇的是：房子賣給誰了？政府實施奢侈稅，房價還是飆漲，中央銀行打房，九A總裁彭淮南緊盯各行庫房貸成數，但是效果不彰，奢侈稅課徵也不如預期，俗話說：「殺頭生意有人做，虧本生沒人幹！」建商為何前仆後繼勇於推案？「魔鬼藏在細節裡」，其中必有不可告人的秘密。

中央地方圖利建商

    政府左手打房，右手卻大放利多，例如七月一日起實施的容積移轉，讓建商及土地掮客賺暴利，更由於政府缺錢，大賣國有土地，變成敗家子，另一方面，建商在國會殿堂大養「利」委，修法放寬金融保險業者投資房地產，也放任大陸人士利用人頭買房加入炒樓行列，政府有關單位及部會首長，推出如此搬石頭砸腳的政策，如非頭殼歹去，就是人格分裂，孫中山先生的民生主義「住者有其屋」理想在台灣根本行不通。中央官員政策錯亂，地方政府及民代更不遑多讓，台北市議會法規委員會6月24日一讀通過《台北市都市計畫容積移轉審查許可自治條例》就是典型例子，將捷運站出入口半徑五百公尺範圍內，可做為受理容積移轉的接受基地，放寬為半徑八百公尺。學者表示，建商在捷運站旁可蓋樓地板面積變多，投資效應變大，但將增加周邊公共設施與道路負荷；民眾則質疑是給建商更多炒房機會。

 未實價課稅

    去年八月實施的不動產交易實價登錄制度，在2012年10月15日以後上線，民眾初步可查詢全台8月份近2萬筆買賣登記案件。現在官方公布的成交數據，其實是2個月前登錄的資料，換句話說是3個月前成交的資訊，缺乏最新的即時分析或研究資料，即使某個單一個案資訊的不正確，卻要求業者沒有來源不得自行公布資訊與價格，完全沒有稽核制度，而且實價課稅也未上路，半套的制度當然無法抑制房價飆漲。
    奢侈稅在民國100年6月1日起實施，當年上半年統計10大建商推案以長虹416億量體最大，興富發及遠雄各以389億、345億居二、三名。其中興富發建設公司董事長鄭欽天是近期最夯的焦點，近一個月以來，在電子媒體上一檔廣告：「林口發了」，鄭欽天粉墨登場親上最前線強力促銷「林口國王1號院」，幾年前，鄭欽天更獨具慧眼，南下高雄牧馬，先推出「溫莎堡」的斯洛伐克建築，成為新人結婚拍婚紗的場景，賺到錢後更是大肆買地，在美術館靠近明誠路段豎牌要蓋「國王2號院」，目前正在動工的「國王1號院」在民族路上，而在馬卡道更推出鋼骨泳池皇宮的「國王城堡」，鄭欽天的「煉金術」太厲害，可說是賺翻了；2012年開春，興富發董事長鄭欽天開出房市降價第一槍，面對房市不景氣，興富發將率先降價，「75折賣房」回饋消費者，鄭欽天說要降價，市場空頭派齊聲叫好，但同是建商的遠雄董事長趙藤雄卻在出席營建署記者會時，重砲抨擊鄭欽天不負責任，並以「欺騙社會」形容興富發的降價宣言，也許是同業眼紅，有爆料者指出，鄭欽天以炒房四部曲累積財富，結合投資客及代銷業者廣告商，炒高房價宰購屋自住的民眾，大賺「黑心錢」。

興富發董事長鄭欽天的煉金術

一個建案平均賣四次

   鄭欽天的炒房四部曲內幕被踢爆，據爆料者指出，就是「一個建案平均賣四次」，以前業界不公開的秘密是一個建案分三期賣，鄭欽天將其發揚光大，變成進階版的四部曲，有如股市的養、套、殺般，倒「貨」給自住民眾，其手法公開如下：
1.整地前，建築設計圖先出來，鄭欽天就召集配合他炒房的投資客來買第一手，鄭欽天先訂定價格（已精算過的利潤），再與投資客討論一坪要賺的成數，保證獲利，此時他要求投資客先繳交一成的前金，公司可以不必先砸錢開銷，甚至可以將預收的前金拿去再圈地、養地，如此槓桿操作，當然穩賺不賠。

   養投資客炒房

2.基地開挖後，將第一手投資客手中的房子轉手賣出去，讓第一手投資客順利賺錢，建立起利益共同體的炒房鍊，此時賣給誰呢？有可能是員工或人頭戶，總之是暫時將房子由左手交給右手，為了炒高房價，花點錢養一批投資客，後面賺的錢更可觀。
3.房子蓋上來後再轉賣市場投資客為第三手。如「勇哥」就是大咖的市場投資客，此時房價已倍翻，例如：當初底價為每坪20萬，第一手投資客賺2成，房價變成每坪24萬，第二手再賺2成，房價變成28.8萬，第三手再賺2成，每坪房價來到35萬元。
4.等到建案完成，成屋後再交由代銷或廣告公司再賣第四手，若沒成屋也沒差，廣告公司接手的開始即是公開銷售的第四手。此時建商就大打廣告，主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔，三天找吃飯、五天找出國、生日送LV 包、買房子打六折，新聞就出來了，還源源不斷，建商只要給的多，新聞就生的多，這些大哥大姐，還真的厲害，可以寫出如地點佳、學區好、交通便利、增值快…，連身為建商老闆都差點覺得，不買個房子等增值，是對不起自己。另外就是廣告公司的厲害，以前有十大金釵，銷售小姐憑三寸不爛之舌，會將待宰的民眾伺候的願意簽約、掏出訂金，一坪35萬成本的房子開價60萬元，即使讓你殺價7折，成交每坪42萬元，建設公司還是賺錢。

 買屋自住民眾成肥羊

    不要懷疑，哪來那麼多肥羊來被宰？一個案子通常都有半數民眾，看了新聞來買的，那些不貸款的人更呆，而比較窮的或是年輕夫妻要成家的，要作九成銀貸的那些，更呆，送一點家電就買了，只要抓住他想買房子的心態，樣品屋作漂亮一點，排場大一點，哪怕他們不上鉤。
    至此，一個建案平均賣四次，招數重覆使用，不賺翻才怪。至於市場投資客如不欺騙、隱瞞，老實交易已是阿密陀佛，坊間仍有黑心投資客充斥，其坑人手法也被踢爆，據爆料者指稱，其招數如下：
1. 專業的投資客會加價五成來賣：買中古屋或新成屋想議價，搞清楚進貨成本是第一步，專業的投資客會加價五成來賣，你以為打七折買得漂亮，人家投資客還是暴利賺！
2. 投資客的出神入化、「點屋成金」裝潢術：一、米白色油漆製造溫馨感，劣質品用噴槍隨便噴（有沒有毒不知道）；二、薄夾板超好用，一遮壁癌、二擋裂縫、三還可掩飾海砂屋；三、不敲不清，地上直接鋪拋光石英磚；至於衛浴、廚房？一定是「簡單搞搞、大方呈現」。
3. 一戶天價，整條街都是天價了：台灣天價成交不犯法，一戶天價，整條街都成天價！天價成交後，連估價也變成天價，手上的房屋又可找銀行貸出天價款，套出來的現金又可以再次周轉炒房。
4. 透天厝變大廈，就連套房也是違建：一棟透天厝，屋主先蓋好五層樓，取得使用執照後再加蓋，最後再無中生有的變出電梯一座，當場變成十一層樓高的雄偉大樓，傑克，這真是太神奇了！
    
   黑心投資客倒貨

5. 假合約書、假過戶證明，也能高價格來「成交」：「投客仲介」會自己先高價假成交一間格局爛的房屋，主要是製造假合約書，或是假的過戶證明，反正一年內的交易多半課不到土地增值稅，再將想賣的房屋，以更高價格來「真成交」。
6. 菜籃族、自住戶，你就是投資客倒貨的對象：菜籃族、想買一、兩戶房屋自住或投資的小咖投資者，統統是投資客倒貨的對象。●爆料者提供