12版  乙工建案暗藏玄機

     買廠辦住宅賭很大

       高雄市25期重劃區逐漸成為北高雄發展核心，建商也看準此一商機，紛紛趕上這班列車，其中又以德旺建設公司推出的「幸福幾米」最受矚目，只是該案屬於「乙工建案」，是否會衍生買賣糾紛，格外令人矚目；不過德旺建設強調，房屋買賣過程，已有告知買方，況且在高雄也有不少類似建案，可謂見怪不怪。
「幸福幾米」以高市唯一3300坪超大基地著稱，建造為每棟高4樓半、5米寬的大格局透天厝，不過外界認為，德旺建設會採用大格局興建，主要與該地目為乙種工業用地有關 。

綠寶石新都心就怕被污染

「幸福幾米」座落在自由路與大順路口，號稱是都市中唯一綠寶石新都心，建案剛好面向河堤、又有綠園道，緊鄰慈濟園區，週遭環境相當不錯，雖然德旺建設也強調這批透天厝係「乙工建案」，民眾見週遭環境優美，如果一時衝動買下，運氣好的，左鄰右舍都只是純粹當住家使用，那就不會產生困擾；萬一其中有人以廠辦方式買下，進駐後開個工廠之類的，會製造噪音、空氣污染，那怎麼辦？因為買的人不會告訴建商用途，而且建商一開始就告知是廠辦住宅，以後會如何發展誰也無法預料。

扁政府修法為工業用地解套

「工業廠房住宅」早在1990年代就出現，因為便宜、所以風行草偃、熱賣連連，直到遭到外界抨擊違規使用後，曾一度宣告落幕，但因龐大「工業住宅」既有存在的事實，內政部營建署於2004年修法放寬工業區的土地使用項目，可申設為公共服務設施、公用事業設施、一般商業設施使用，又為「工業廠房住宅」打開解套之門。「工業住宅」比一般透天住家約便宜2成，同時政府政策一連串的鬆綁，也刺激工業住宅再度興起，首先是財政部發佈解釋令，「工業住宅」依然可以適用自用住宅的優惠稅率；且只要是符合土地稅率有關自用住宅的規定，地價稅依自用住宅稅率千分之二的地價稅來課徵，出售時也可以適用10%的土地增值稅率；房屋稅也是依照實際的使用情形課徵，作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。加上水電費率方面也依實際使用情形繳費，可以不用採用工業用電的費率計費，水費也是如此。

購地成本降低 房價自然便宜
 
   最近幾年建築用地土地價格飆漲，加上高雄縣市不少乙種工業區用地位於開發成熟區段，購地成本比附近住宅區或商業區用地便宜3至5成，推案房價低2成左右。
   從近幾年高雄縣的鳳山市、高雄市三民區、前鎮區、左營區陸續出現這類產品，其產品規劃及銷售手法，幾乎完全與「住宅」沒有兩樣。但若建商或廣告代銷公司在銷售時，廣告或房屋格局圖上若出現「 ○房○廳」的設計，明顯誤導消費者，有廣告不實之嫌，就違反公平交易法。

工業住宅不適用優惠房貸

    一名資深代銷業者就表示，「工業住宅」雖然價格較低，但終究非「住宅」，因此無法申請政府的優惠房貸，同時銀行對此類產品貸款成數都不高，消費者在購屋時，必需擁有充足的自備款。
   要辨別是否是「工業住宅」，房地產專家建議，先看建照所載的使用分區，如為工業區或丁種建築用地，且註明是工廠或廠房，那就不是供住宅用的建築物。其次看契約書上有關建物規定的條款，如果註明是工廠、廠房、供事務所、供企業社等使用字辭，也非供住宅用之建築物，再則看土地謄本上的「使用分區」及「使用地類別」。

結構較一般住宅堅固

   「工業住宅」在建築設計上，室內高度較高，且比一般住宅為寬，是依據工業廠房標準而制定，依據建築法規的要求，建商一定要提高設計條件，也就是一般住宅區建築的每平方米承載力是200kg，而工業區建築承載力設計必須達到每平方米300kg，所以結構較一般住宅堅固，甚至比住宅區建築更具安全性。
   對消費者來說，雖然「工業住宅」不能申貸優惠房貸，且「銀行貸款」上的成數比較低，但現在一般銀行房貸利率亦低，因此跟政府的優惠貸款利率相差有限，而且，實務上貸款成數建商會「協助解決」，最重要是，現在銀行房貸的承辦標準是根據借款人的償債能力為準，房屋是參考 。

應深入了解購屋基本面

    乙工建案會衍生糾紛，主要問題在於少數業者在銷售這類產品時，並未充分告知購屋者相關權利義務。其實乙工建案的「合法化」關鍵在於是否在建築物內設立公司登記，這也是買賣雙方都應面對的嚴肅課題，只要在乙工建案依法設立公司，連政府官員都承認，根本沒有辦法做「違規使用」的查核。只要賣方「依法申請為事務所」，買方「依法設立公司登記」，實質使用就無從認定是否違法了。
    房地產專家建議，如果你選擇的建案是乙種工業用地，你應該注意的是房子本身的地段、將來的發展性、週邊的環境、及建商的規劃、居住的品質、合理的價格、等購屋的基本面，而無需陷入「乙工」的迷思。
●很角色記者：白仁勇