8.9版   揪團買紅單炒房  國稅局逮到追稅

        一般建案甚至在建照未核准下來就開始賣紅單   紅單買賣非預售屋建商是否涉嫌詐欺？  政府豈能不查？

       政府悄悄打房，查稅雙響砲！
  是因應民意還是國庫日益拮据，國稅局被迫實價課稅，甚至抓「紅單」買賣追稅。
今年1月23日財政部長張盛和宣布，針對出售雙北市8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上豪宅，未舉證成本者，一律改按房屋售價扣除土地價值的15%，計算售屋所得課稅，5月報稅時適用。
 

 查獲首例補稅加計罰鍰

    而去年本報獨家揭露的「紅單」炒房事件，國稅局也查獲預售屋紅單炒作逃漏稅首例。財政部北區國稅局長李慶華1月21日表示，從去年11月啟動紅單稽查後，近期透過報載與通報資料，分別查獲兩件紅單獲利漏申報案件，僅單張轉手就各自獲利20、270萬元，須補徵所得稅申報並加計罰鍰。她指出，國稅局將陸續追查回溯五年，至少到98年度的交易案。也就是說，利用「紅單」轉手炒房的投資客，皮要繃緊一些了！
   政府實價登錄於2012年8月1日上路後，全台房價並未受到壓抑，北市潤泰新重量級豪宅個案「松濤苑」，2013年11月14日出現首筆成交案例，買方就是潤泰集團總裁尹衍樑，以總價高達8.75億元買下12樓頂樓戶，以及九個車位，創全台豪宅總價新高紀錄，換算每坪單價260萬元。

  高雄台南流行「紅單」銷售

   建商及投資客炒遍雙北及桃竹苗房地產後，甚至南下中部及台南高雄，不僅建豪宅，也炒高一般房價，讓民眾要買自住房子都買不起，始作俑者就是紅單買賣。目前高雄與台南房地產市場相當流行「紅單」銷售，甚至很多人「揪團團購」，國稅局分析，炒紅單幾乎不必付出太多前期成本，每張所需金額也不大，不少投資客勇於進場大筆購買，致建案短期內就可全部銷售完畢，再利用籌碼集中優勢，慢慢倒給散戶，賺取價差。更有建商甚至在建照未核准下來，就賣起紅單。
    財政部北區國稅局長李慶華也指出，所謂「紅單」，就是指「購屋預約單」，只要在預售屋正式開賣前，給付小額訂金就可取得優先承購權，等預售屋開賣後，建商調高房屋售價，投資客再以當初較低價預約單轉手獲利，且由於沒有正式移轉紀錄，國稅局稽查難度較高。相對的，因為未簽契約，也無履約保證，買方毫無保障，因此，坊間也傳出買賣紅單慘遭套牢，甚至血本無歸的悲慘案例，所以，去年11月立委就質詢官員要求正視，10A總裁彭淮南也痛批預售屋因紅單炒作，是房價居高不下的元兇，也埋下財政部盯紅單買賣、進行查稅的動作。
    專家更警告：紅單的邪惡陷阱！工務單位建照尚未核准，建商就開賣紅單，雖沒罰則，但建商算不算詐欺？一般紅單買賣，就當作預售屋開賣，其實不然！所謂預售屋，是要經政府有關單位，核准發下建築執照及開工證明，才能開賣預售屋，且雙方要簽上正式買賣合約書及履約保證書才算合法，所以紅單的炒房，始作俑者應是建商，政府豈能不查？

     實價課稅殺傷力大

   2013年5月所得稅申報結束後，國稅局陸續進行申報查核。中信房屋合作代書指出，近1年來國稅局已暗自實施「實價課稅」，殺傷力跟奢侈稅擬延長沒兩樣。由於最近傳出不少投資房地產的屋主被要求補稅，使得國稅局以實價登錄的價格，作為課稅基礎的爭議浮上檯面。房仲業者透露，國庫困窘下，國稅局查稅變得積極起來，要求實價申報的案件有增加趨勢，豪宅屋主更成為重災區。
   房仲業者指出，有個客戶買賣8000多萬元的房子，實際賺了600多萬元。該屋主以評定現值150萬元，及財政部公告的北市精華區房屋評定現值所得稅率48％計算，賣屋所得為72萬元，再以72萬元乘以40％所得稅率，於是繳28.8萬元的賣屋所得稅給國稅局。

  繳稅差9倍  屋主欲哭無淚

   不過，國稅局依照實價登錄的資料，掌握該屋主賺了600萬元，直接用600萬元乘以40％的所得稅率，要求繳交240萬元稅金，等於屋主從28萬多元的稅金，一口氣變成240萬元，差距近9倍，屋主欲哭無淚。由於國稅局是依照所得稅法查核補稅，屋主只能接受。
   相對的，成交價在1000萬~2000萬元的房主，比較沒有傳出補稅的問題。

房、地分開計價  鑽法律漏洞

豪宅實價課稅  富人不怕

   地政士公會解釋，所得稅法第14條明文規定，售屋申報財產交易所得，必須以交易時的成交價額，減去原始取得成本，再扣除改良、移轉等相關費用後，以實際金額申報。不過，許多民眾被房仲業者誤導，才會以為可以自己選擇用評定稅率申報。信義房屋表示，就算民眾以房屋評定現值申報，但國稅局依法仍可以從代書資料、銀行端的金流，檢視房屋實際交易金額，所以民眾抱持僥倖心態，就算國稅局不用實價登錄的資料勾稽，也有可能被查到。

   政院覆議新地政士法

  立法院1月3日三讀修正通過地政士法部分條文，未來地政士登錄有誤，若經檢舉或糾正，只要在期限內修正資訊就不會受罰。行政院認為新修正的地政士法可能衝擊房價實價登錄制度，已提出覆議，立法院也將在1月27日召開臨時會審議，不管媒體報導的覆議案是江宜樺與李鴻源的戰爭等等陰謀論，但是為了健全實價登錄措施，內政部已邀相關單位研議，準備將現行申報不實的改正期限7到15日改為7日，並訂罰則。若權利人拒絕提供或提供不當資訊給地政士造成錯誤登錄將會受罰，若發現地政士故意申報不實，經查出也是累犯，可能被停止執行業務或除名。

   上有政策  下有對策

 但是「道高一尺，魔高一丈，財政部宣布課徵豪宅稅，這項措施到底對多少民眾有影響，連房仲業都很難評斷，主要關鍵是，富人多半以法人或投資公司名義投資豪宅。一位資深會計師表示，豪宅實價課稅對於懂得規避的賣家沒有影響，他們購買時將土地、房屋分開計價，賣出後只要宣稱，持有期間的增值完全來自土地，「房屋持有期間只有折價」，國稅局就沒轍。以潤泰負責人尹衍樑以八點七億元天價，購買仁愛圓環松濤院；「河南王」王任生去年以一坪近三百萬元買下三戶帝寶，因賣方是建商，建商在不動產交易早已將土地與房屋分開計價，豪宅稅對建商並沒有影響。
   不過，賦稅署官員強調，就算將土地與房屋價格切割，立論基礎也得站得住腳才行。他說，「你三十年前蓋一個房子，隨著物價上漲，價值還是會增加」；為避免民眾把所得全部灌到土地，只繳土地增值稅，財政部才會力促地方政府，盡快調高轄區的房屋評定價值。

建平價住宅  房價自然穩定

    專家表示，豪宅稅上路後，指標性豪宅賣方可能會把稅負轉嫁買方，價格恐怕因此更下不來；但地段比較差的豪宅，價格恐怕會被打下來。更何況，台北市去年房屋移轉三萬九千件，約有一成總價超過八千萬元；全台交易件數卅五、六萬件中，大約僅百分之五達財政部豪宅標準，政府如要以課徵豪宅稅來挹注國庫，恐怕是打如意算盤，效果有限，而台灣的房價還是太貴，民眾仍然買不起房子，尤其在M型社會，貧富差距擴大，薪資倒退16年前情況下，政府有責任也有義務興建平價住宅，新加坡、日本…等國家都有案例可效法，讓人民住有其屋，不必打房，房價自然平穩，也可引導資金轉向股市，甚至投資產業，則振興經濟指日可待。

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